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中华人民共和国城市房地产管理法
发布时间:2011/8/1 10:45:44        浏览次数:1241次

 

中华人民共和国城市房地产管理法
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  房地产开发,一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。依照《城市房地产管理法》的规定,房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营活动,也是一项涉及面较广的经济活动,其对国计民生产生重大影响,因此,国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。
房地产开发项目管理
  城市房地产管理法对此作出以下几方面规定:
1、执行城市规划
  房地产开发必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划,其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。
2、房地产开发的用途与期限
3、房地产开发的安全性要求
  房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性,使房地产开发企业在追求经济效益的同时,兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。
4、房地产开发中的联建
  依法取得的土地使用权,可以将其作价入股,与他人合资合作开发房地产。这在实践中往往被称为“联建”。在我国,联建涉及的法律问题较为复杂,特别是合作开发房地产,常易引发纠纷。
编辑本段房地产开发企业管理
1、房地产开发企业的分类
  按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同,可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
2、房地产开发企业的设立条件
  设立房地产开发企业,应当具备下列条件:一是有自己的名称和组织机构。二是有固定的经营场所。三是有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业,对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势,降低房地产投资风险,保障交易安全。四是有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前,建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。五是法律、行政法规规定的其他条件。
3、房地产开发企业的设立程序
4、房地产开发企业的注册资本与投资总额
  房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动,如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大,势必造成其投资风险巨大,给投资者、其他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此,城市房地产管理法规定:房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
5、房地产开发的分期投资额与项目规模
  有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发,这时若分期投资额过小而分期项目规模过大,也将给其自身和他人带来巨大风险隐患,往往不能保证开发项目顺利完成。因此,城市房地产管理法规定:房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。
房地产交易
  房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多,每一种交易都需要具备不同的条件,遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期.许多房地产权利并不规范,有些可以自由流转,有些限制流转,有些禁止流转。因此,房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。
1、房地产交易的分类
  第一,按交易形式的不同,可分为:A、房地产转让B、房地产抵押、C、房地产租赁。第二,按交易客体中土地权利的不同,可分为:A、国有土地使用权及其地上房产的交易;B、集体土地使用权及其地上房产的交易。现行法大多禁止或限制其交易,因此,在我国,一般房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拨性质的不同进行分类。第三,按交易客体所受限制的程度不同,可分为:A、受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易,带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等);B、非受限交易(如商品房交易等)。第四,按交易客体存在状况的不同,可分为:A、单纯的土地使用权交易、B、房地产期权交易C、房地产现权交易
2、房地产交易的一般规则
  房地产交易应遵循以下一般规则:(1)房产权和地产权一同交易。(前为新增)房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的,同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有,而不能由两个主体分别享有;如果由两个主体分别享有.他们的权利就会发生冲突,各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则,才能保障交易的安全、公平。(2)权利、义务承接。房地产交易时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移;房地产交易中,前一个权利人负载于房地产上的权利和义务依法或依约承接给后一个权利人。(3)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制,目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系,我国房地产价格构成复杂,非经专业评估难以恰当确定,故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度,房地产价格评估,应当遵循公正、公平,公开的原则,按用国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准,参照当地的市场价格进行评估。(4)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于:进行房地产交易要依法缴纳各种税费,要求当事人如实申报成交价格,便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时,国家将依法委托有关部门评估,按评估的价格作为计算税费的依据。(5)依法登记。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式,现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则,并规定:房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。
房地产转让
  房地产转让,是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、房地产转让的一般性禁止
  房地产交易客体其有合法性,是房地产转让行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定,下列房地产不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、房地产转让的一般条件与程序
  房地产转让,转让人应持有合法取得的土地使用权证书;转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。
3、出让土地使用权的转让
  为防止用地者单纯实施土地投机、炒卖地皮,哄抬地价,城市房地产管理法规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发工地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志,一经生效即具有法律效力,受让方转让其权利,不影响出让合同的继续履行,因此,城市房地产管理法规定,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。出让合同中约定的土地用途,体现着国家土地规划控制方面的公法意图.基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施,不得随意变更。若变更应依法履行相应手续。因此,城市房地产管理法规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
4、划拨土地使用权的转让
  划拨土地使用权人权利内容不充分,其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权,而无处分权,也无完全的收益权。其实施房地产转让时.应依法获取国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此,城市房地产管理法规定:(1)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批:有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。(2)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
房地产抵押
  房地产抵押,是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
1、可抵押的房地产
  依抵押权理论,只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产,方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定,以下两类房地产可以设定抵押权:(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛,其所指的土地使用权,包括出让、划拨等各种国有土地使用权。(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体,而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。
2、程序
  设定房地产抵押时,抵押人所持有的土地使用权证书,房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此,城市房地产管理法规定,房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
3、划拨土地上房地产的抵押
  以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押、但如果该土地上有房产,以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。这时由于抵押人对土地无处分权,需按划拨土地使用权转让的规定,报有审批权的人民政府审批,同时由于抵押人对土地无完全收益权,散设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
4、新增地上物处置
  房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,因新增房屋与抵押财产无法实际分割,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖.但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
房屋租赁
  房屋租赁,是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
1、程序
  房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
2、住宅租赁与非住宅租赁
  住宅用房的租赁,特别是公有住房及其他带有福利性的住房租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的.由租赁双方协商议定租金及其他租赁条款。
3、划拨土地上房屋的租赁
  以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金专所含土地收益上缴国家。
商品房预售与按揭
1、商品房预售
  商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性,预购方具有较大风险性,如不加以控制,预购方权益易受到侵犯。因此,城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售,应当符合下列条件:已支付全都土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。商品房预购人将购买的未竣工商品房再行转让的问题.由国务院规定。
2、商品房按揭
  中国内地按揭一词移植于中国香港,但使用与中国香港大不相同。一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。按揭需有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记,井将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前,开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保,购房借贷人与银行之间,不是真正意义上的抵押关系。商品房按揭的流程如下:(1)开发商选定银行,并与银行签订按揭贷款合作协议书,银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款,同时开发商向银行提供保证担保。(2)购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的,购房人需向开发商支付购房首付款。(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。(5)银行占管商品房预售或销售合同,并办理按揭备案。(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。
房地产权属登记制度
1、概念
  并向权利人颁发权证的一系列活动。
2、功能
  房地产权属登记具有以下功能:权利确认功能,指房地产登记确认房地产权利归属状态,经登记的房地产权利受国家强制力保护,可以对抗权利人以外任何人。权利公示功能,指房地产登记公开房地产权利变动状况,昭示利益关系人与社会公众,保障房地产交易的安全。管理功能,指房地产登记实现国家的管理意向,一方面通过登记建立产籍资料,进行产籍管理;另一方面通过登记审查相关权利设立,变更,终止的合法性,进而取缔或处罚违法行为。
3、效力模式
4、登记类型
  我国房地产权属登记主要分为以下类型:一是总登记,指县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记.是产权登记中最基本的一种登记。二是初始登记,指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。三是转移登记,指因房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移,须办理产权过户手续情况时所进行的登记。当事人应当在事实发生后30日内申请转移登记。四是变更登记,指权利人名称变更或房屋发生翻建,房屋面积增加减少,部分拆除等情况时所进行的登记。权利人应当在事实发生之日起30日内申请变更登记。五是他项权利登记,指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。六是注销登记,指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况,权利人应自事实发生之日起30日内申请注销登记。
5、登记机关与模式
  我国房地产权属登记机关为房地产所在地的人民政府有关行政主管部门。与登记机关设立相关,目前我国有两种登记模式:一是房屋与土地权属分别登记。当前我国大部分地区,由两个政府职能部门分管房屋与土地,并分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。二是房屋与土地权属统一登记;在我国一些地区,由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理:对此,城市房地产管理法规定,经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依法将房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的确认和变更,分别载人房地产权证书。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。
物业管理制度
1、物业管理
2、物业管理模式
  物业管理模式有福利型管理模式和市场化管理模式。市场化管理模式又可分为委托服务型和自主经营型。委托服务型物业管理指业主将自己物业委托专业机构进行管理,是典型的物业管理方式。双方通过物业管理合同约定管理服务事项,明确双方权利义务,实现物业所有权与管理的分离。按其委托内容又可分为管理服务为主的委托和出租经营与管理服务并重的委托。自主经营型物业管理指物业业主自己直接实施管理,是传统的物业管理方式。其物业业主即物业经营管理人,物业所有权与管理权未实现分离,适用于业主单一,规模较小的物业。
3、物业管理的内容
  物业管理的内容主要是对物的管理和对人的管理。主要包括:(1)常规性的公共服务。这是物业管理中的基本业务工作,一般不需在物业管理服务合同中事先提出或作出约定。其内容包括:房屋建筑主体的管理;物业公共设施、设备的管理;公共环境卫生的管理:绿化管理;保安管理:消防管理;车辆道路管理;公共代办性质的服务;物业管理维修基金的管理;做好管理费用的核收和使用管理;协助政府进行社会管理。(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务合同约定的范围之内,若享受须单独提出并支付服务费用。包括:日常生活类服务,如收洗衣服,代购物品,接送小孩上学等;商业服务类,如商业网点的开发与管理,餐饮及各项经营活动的开展;文化、教育、卫生、体育类,如在高级住宅区提供游泳等健身活动场所;金融服务类;代理与中介服务,包括代办物业的租赁等。(3)委托性的特约服务,为满足业主、使用人的个别需求,受其委托而提供。
4、物业法律关系的主体
  一是业主,业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态,现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。业主享有以下权利:按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和侈改业主公约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员长,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律。法规规定的其他权利。依《物业管理条例》的规定业主负有义务。二是业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在的匡、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内全体业主第一次大会,在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议,应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议,经20%以上业主提议,由业主委员会组织召开。业主大会的法定人数,应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会有以下职责:制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。三是业主委员会:业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主大会选举产生,是业主大会的常设执行机构,对业主大会负责。业主委员会的委员应当由业主担任,其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。业主委员会的职责如下:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施;业主大会赋予的其他职责。四是物业管理企业。物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的,具有法人地位的经济实体。物业管理企业一般以公司形式出现,依合同实施物业管理,其管理权源于业主。物业管理企业是独立的法人,与业主在法律地位上是平等的,物业管理企业与业主必须合作,实施对物业的管理。国家对物业管理企业的管理主要体现在两个方面:国家对从事物业管理活动的企业实行资质等级管理制度,一般分为一、二、三级,每两年核定一次;从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以规定,此外由物业服务合同予以明确。
5、物业管理业务
  一是物业接管验收。物业接管验收指物业管理企业在承接物业管理项目时,进行以物业的建筑主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。二是前期物业管理,前期物业管理是指在房地产开发项目销售前及过程中(业主、业主大会选聘物业管理企业之前),由建设单位(发展商)代替未来业主选聘物业管理企业,并与之签订物业服务委托合同,由该物业管理企业所实施的物业管理。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。建设单位(发展商)与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人在与建设单位(发展商)签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。三是正常物业管理。依相关法律以及业主委员会与之签订的物业服务合同实施具体物业管理。
中华人民共和国城市房地产管理法
  中华人民共和国主席令
  第 七十二 号
   《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过,现予公布,自公布之日起施行。
  中华人民共和国主席 胡锦涛
  2007年8月30日
  中华人民共和国城市房地产管理法
目 录
  第一章 总则
  第二章 房地产开发用地
  第一节 土地使用权出让
  第二节 土地使用权划拨
  第三章 房地产开发
  第四章 房地产交易
  第一节 一般规定
  第二节 房地产转让
  第三节 房地产抵押
  第四节 房屋租赁
  第五节 中介服务机构
  第五章 房地产权属登记管理
  第六章 法律责任
  第七章 附则
第一章 总则
  第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。
  本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
  第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
  第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。
  第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
  第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
  县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地
  第一节 土地使用权出让
  第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
  第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
  第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。
  第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
  第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
  商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
  采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
  第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
  第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
  土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
  第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
  第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。
  第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
  第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
  第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
  第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
  第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
  土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
  第二节 土地使用权划拨
  第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
  依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
  第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
  (一)国家机关用地和军事用地;
  (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
  (四)法律、行政法规规定的其他用地
第三章 房地产开发
  第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
  第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。
  房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
  第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
  第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
  第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有固定的经营场所;
  (三)有符合国务院规定的注册资本;
  (四)有足够的专业技术人员;
  (五)法律、行政法规规定的其他条件。
  设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。
  设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。
  房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
  第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
  房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。
第四章 房地产交易
  第一节 一般规定
  第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
  第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
  第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
  房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
  第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
  房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
  第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
  第二节 房地产转让
  第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
  第三十八条 下列房地产,不得转让:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)权属有争议的;
  (六)未依法登记领取权属证书的;
  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
  第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
  第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
  第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
  第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
  第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
  第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  (二)持有建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
  商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
  第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
  第三节 房地产抵押
  第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
  第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
  以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
  第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
  第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
  第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
  第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
  第四节 房屋租赁
  第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
  第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
  第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
  第五节 中介服务机构
  第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有固定的服务场所;
  (三)有必要的财产和经费;
  (四)有足够数量的专业人员;
  (五)法律、行政法规规定的其他条件。
  设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
  第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
  第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
  第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。
  在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
  房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
  法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。
  第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
  因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。
  第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
第六章 法律责任
  第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
  第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。
  第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。
  第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。
  第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。
  第七十条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
  第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。 [1]
  房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
第七章 附则
  第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。
  第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。
 

 

    

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